NBR 5674: guia completo da norma de manutenção predial (versão 2024)

A NBR 5674 — Manutenção de edificações é a norma da ABNT que estabelece os requisitos para o sistema de gestão de manutenção de qualquer edificação: programa de manutenção com periodicidades, registros e evidências, planejamento anual com previsão orçamentária e responsabilidades definidas. É a norma que uma perícia abre primeiro quando quer saber se a gestão de um condomínio foi diligente ou negligente.

Um detalhe que boa parte dos conteúdos sobre o tema ainda erra: a versão vigente é a NBR 5674:2024, terceira edição, publicada em 23 de janeiro de 2024, que cancelou e substituiu a NBR 5674:2012. Se o material que você está consultando cita a edição de 2012 como atual, ele está desatualizado.

Este guia cobre a norma na versão vigente: o que ela é, o histórico das revisões, a quem se aplica, o que exige na prática (com tabela de periodicidades por sistema), como implantar em um condomínio existente e o que acontece quando ela é ignorada.

O que é a NBR 5674

A NBR 5674 ("Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção") foi elaborada no Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT/CB-02), pela Comissão de Estudo de Manutenção de Edificações. Seu escopo é direto: a gestão do sistema de manutenção deve incluir meios para

• preservar as características originais da edificação; e
• prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.

A lógica por trás da norma está na sua introdução: edificações não são produtos descartáveis. Elas são projetadas para uma vida útil de projeto (VUP) de décadas, e só a atingem se a manutenção for tratada como um serviço técnico programável, e não como algo "improvisado, esporádico ou casual", nas palavras da própria norma.

Um ponto que elimina qualquer dúvida de aplicabilidade: o escopo determina expressamente que edificações existentes antes da vigência da norma devem adequar ou criar seus programas de manutenção. Prédio de 40 anos não está dispensado — está atrasado.

"Sistema de gestão" é mais do que fazer manutenção

A norma não trata de como trocar um rolamento de bomba ou recarregar um extintor: disso cuidam as normas e os manuais específicos de cada sistema. A NBR 5674 trata da gestão: garantir que exista um programa, que ele seja executado nos prazos, que cada execução gere registro recuperável e que haja dinheiro previsto para isso. É uma norma de processo, com lógica de controle de qualidade e de custo.

Histórico das revisões: 1999 → 2012 → 2024

A norma tem origem na antiga NB-595 e passou por três edições como NBR 5674:

Edição	Ano	Título / foco
1ª edição	1999	"Manutenção de edificações — Procedimento": norma curta, de caráter geral
2ª edição	2012	Reestruturada como "Requisitos para o sistema de gestão de manutenção": programa de manutenção, documentação, incumbências
3ª edição (vigente)	2024	Publicada em 23.01.2024; equivale ao conjunto da versão 2012 + Emenda 1, e cancela e substitui a NBR 5674:2012

A revisão de 2024 nasceu do Projeto de Emenda 1, que circulou em Consulta Nacional entre setembro e outubro de 2023 e foi consolidado na terceira edição.

O que mudou na NBR 5674:2024

A estrutura geral da norma foi mantida, mas a edição de 2024 trouxe atualizações com efeito prático real para síndicos e gestores:

• Vínculo explícito entre manutenção e garantia da construtora. A norma passou a exigir que as diretrizes de manutenção atendam à NBR 17170:2022 (Garantias — Prazos recomendados e diretrizes), "sendo as garantias vinculadas à execução correta dos programas de manutenção". A introdução reforça: não realizar as atividades previstas no manual da edificação pode acarretar a perda de garantia. Em prédio novo, o programa de manutenção deixa de ser burocracia e vira condição de garantia.
• Referências normativas atualizadas. A versão 2024 referencia a NBR 17170 (que não existia em 2012), a NBR 14037 (manual de uso, operação e manutenção), a série NBR 15575 Partes 1 a 6 (desempenho) e a NBR 9077 (saídas de emergência).
• Fluxo da documentação formalizado. O condomínio deve dispor de um fluxo de documentação escrito e aprovado, e as deliberações sobre esse fluxo devem constar em ata. A norma traz uma figura com as fases: manual → programa de manutenção → registros de contratação (propostas, mapa de cotação, contratos, ordens de serviço) → registros de execução (laudos, ART, termos de garantia) → arquivo.
• Anexos com modelos práticos. A edição vigente traz anexos informativos com modelo de programa de manutenção preventiva por periodicidade (Anexo A), lista dos principais registros que o condomínio deve manter (Anexo B) e modelos de checklists de verificação, como os de bombas e centrais de alarme (Anexo C). São modelos "não restritivos", para adaptar à realidade de cada edificação.

Na prática: quem montou o plano de manutenção com base na versão 2012 deve revisá-lo, principalmente na parte de documentação e na amarração com as garantias da NBR 17170.

A quem se aplica e quando se torna obrigatória

A NBR 5674 se aplica a qualquer edificação em uso: condomínios residenciais e comerciais, prédios corporativos, escolas, hospitais, indústrias. Para o síndico, a pergunta que importa é outra: "sou obrigado a cumprir?"

Normas ABNT são tecnicamente voluntárias — a própria ABNT diz que seus documentos não substituem leis, decretos ou regulamentos. Mas, na vida real, a NBR 5674 se torna exigível por pelo menos quatro caminhos:

1. Código Civil, art. 1.348: compete ao síndico "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns". O parâmetro técnico que o Judiciário costuma usar para avaliar se essa diligência existiu é justamente a NBR 5674. Manutenção sem programa e sem registro tende a ser lida, em juízo, como indício de negligência.
2. Leis municipais e estaduais de inspeção predial: diversas cidades exigem vistorias periódicas das edificações. O exemplo mais conhecido é a autovistoria obrigatória do Rio de Janeiro (LC 126/2013), a cada cinco anos. Os laudos dessas inspeções verificam exatamente o que a NBR 5674 manda ter: plano, execução e evidências.
3. Contratos e seguros: apólices condominiais e contratos com construtoras costumam condicionar cobertura e garantia à manutenção adequada — e "adequada" remete à norma.
4. Perícias e ações judiciais: em caso de acidente (queda de marquise, choque elétrico, incêndio), o perito compara o que o condomínio fez com o que a NBR 5674 exige. Essa distância pode se converter em responsabilidade civil e, havendo vítimas, criminal.

Como a NBR 5674 conversa com as outras normas

A NBR 5674 é o centro de um conjunto de normas que se referenciam mutuamente. Vale entender o papel de cada uma:

• NBR 14037 — Manual de uso, operação e manutenção: o manual entregue pela construtora é o documento de partida do programa de manutenção. A NBR 5674 manda que as inspeções sigam os intervalos definidos nesse manual.
• NBR 16747:2020 — Inspeção predial: define a inspeção predial feita por profissional habilitado, com análise do estado de conservação. Importante: a inspeção predial da NBR 16747 não substitui as inspeções de rotina do programa de manutenção da NBR 5674. Uma é o check-up periódico com laudo; a outra é a rotina contínua de gestão.
• NBR 17170:2022 — Garantias: define prazos recomendados de garantia dos sistemas construtivos. A NBR 5674:2024 vincula essas garantias à execução correta do programa de manutenção.
• NBR 15575 (Partes 1 a 6) — Desempenho: define a vida útil de projeto e os níveis de desempenho que a manutenção deve preservar.
• NBR 16280 — Reformas: quando a manutenção vira obra (ou quando moradores reformam unidades), entra o controle de reformas.

O que a NBR 5674 exige na prática

Aqui está o núcleo da norma, seção por seção, traduzido para o dia a dia de quem gere uma edificação.

1. Programa de manutenção

O programa de manutenção é a espinha dorsal. Segundo a norma (item 4.3), ele consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, referidas individualmente a cada sistema da edificação, e deve conter no mínimo:

• designação do sistema (e, quando aplicável, elementos e componentes);
• descrição da atividade de manutenção;
• periodicidade de cada atividade, observando projeto e especificações técnicas;
• identificação dos responsáveis pela execução;
• documentação referencial e formas de comprovação (o que prova que foi feito);
• modo de verificação do sistema; e
• custo.

O programa deve considerar a tipologia e a idade da edificação, o regime de uso, o histórico de manutenções, as reclamações dos usuários, o clima local e, ponto frequentemente esquecido, deve ser atualizado periodicamente. O plano montado na entrega do prédio não serve igual dez anos depois.

2. Os três tipos de manutenção

A norma exige que a gestão dê conta, de forma coordenada, de três tipos de manutenção:

• Rotineira — fluxo constante de serviços padronizados e cíclicos (limpeza geral, lavagem de áreas comuns);
• Corretiva — serviços que demandam ação imediata para permitir a continuidade do uso ou evitar riscos e prejuízos (bomba queimou, portão travou);
• Preventiva — serviços programados com antecedência, com base na durabilidade esperada dos sistemas, nos relatórios de inspeção e nas solicitações dos usuários.

Um sistema de gestão saudável inverte a proporção típica dos condomínios: mais preventiva planejada, menos corretiva de emergência. Detalhamos essa conta em manutenção preventiva vs. corretiva.

3. Quem pode executar cada serviço

A norma define três categorias de executores, e exige que o programa especifique qual delas cada serviço requer:

• Equipe de manutenção local: funcionários do condomínio com orientação e conhecimento de prevenção de riscos (testes de funcionamento, limpezas, verificações visuais);
• Empresa capacitada: organização ou pessoa capacitada e orientada por profissional habilitado, trabalhando sob responsabilidade dele;
• Empresa especializada: organização ou profissional com qualificação e competência técnica específicas (elevadores, SPDA, inspeção estrutural, impermeabilização).

Colocar o zelador para fazer o que exige empresa especializada não é economia — é passivo jurídico.

4. Periodicidades por sistema

O Anexo A da NBR 5674:2024 traz um modelo (informativo, não exaustivo) de programa de manutenção preventiva com periodicidades sugeridas. Cruzando esse anexo com as normas específicas e a prática de mercado, estas são as periodicidades de referência dos sistemas mais críticos de um condomínio:

Sistema	Atividade	Periodicidade de referência
Elevadores	Manutenção preventiva por empresa especializada	Mensal; relatório de inspeção anual (RIA) onde a legislação exige
Bombas (água potável, incêndio, esgoto)	Teste de funcionamento e rodízio no painel	Quinzenal a mensal
Gerador	Verificação de nível de óleo / teste de funcionamento	Semanal / quinzenal
Iluminação de emergência	Teste de funcionamento	Quinzenal a mensal
Pressurização de escada	Teste de funcionamento do sistema de ventilação	Mensal
Automação de portões	Manutenção geral conforme fornecedor	Mensal
Ralos, grelhas e calhas	Limpeza do sistema de águas pluviais	Mensal (reforçar no período de chuvas)
Reservatórios de água	Verificação de nível e boias / limpeza e desinfecção	Semanal / semestral
Porta corta-fogo	Lubrificação e teste de abertura/fechamento	Trimestral
Caixas de esgoto e gordura	Limpeza geral	Trimestral
Extintores	Inspeção visual / recarga	Mensal / anual
SPDA (para-raios)	Inspeção e medição ôhmica	Anual (reduzir intervalo em ambiente corrosivo)
Estrutura (lajes, vigas, pilares)	Verificação de integridade por empresa especializada	Anual
Impermeabilização	Verificação de integridade e sinais de infiltração	Anual
Rejuntamentos e vedações	Verificação e reconstituição	Anual
Quadros elétricos	Reaperto de conexões	Anual
Esquadrias e elementos de madeira/ferro	Tratamento, pintura ou verniz	A cada 2 anos
Fachada	Lavagem e verificação (inspeção quando indicado)	A cada 3 anos, ou conforme laudo e legislação local
AVCB / CLCB	Renovação junto ao Corpo de Bombeiros	Conforme prazo local (1 a 5 anos)

Atenção: o Anexo A é um modelo para adaptar. O que vale para a sua edificação é o conjunto manual da construtora (NBR 14037) + normas específicas de cada sistema + legislação do seu município. Publicamos uma tabela de periodicidades mais completa com esses cruzamentos.

5. Registros, evidências e fluxo da documentação

Se o programa é a espinha dorsal, a documentação é o que protege o síndico. A Seção 7 da norma exige registros "legíveis e disponíveis" que provem a implementação do programa, o planejamento, as inspeções e a efetiva realização das manutenções. A documentação mínima inclui:

• manual de uso, operação e manutenção (NBR 14037) e manuais dos fornecedores;
• o programa de manutenção e o planejamento com previsto x efetivo (físico e financeiro);
• contratos firmados e propostas técnicas;
• relatórios de inspeção;
• registros dos serviços realizados (laudos, ARTs, termos de garantia, notas fiscais, fotos);
• atas das reuniões que tratarem de manutenção;
• documentos de atribuição de responsabilidade técnica.

Três exigências da versão 2024 merecem destaque:

1. O fluxo da documentação deve ser escrito e aprovado, com deliberações registradas em ata do condomínio.
2. O arquivo fica sob a guarda do responsável legal (proprietário ou síndico) e deve ser prontamente recuperável quando solicitado por condôminos, construtora ou contratados.
3. Na troca de síndico, toda a documentação deve ser formalmente entregue ao sucessor. A "caixa de pastas que ninguém sabe onde está" descumpre a norma duas vezes: não é recuperável e não é transferível.

A regra de ouro que resume esta seção: manutenção feita e não registrada, juridicamente, é quase como não feita.

6. Planejamento anual e previsão orçamentária

A Seção 5 exige que as manutenções sejam planejadas anualmente, com sequência racional das atividades, cronograma físico-financeiro e procedimentos de execução referenciados a normas. No dinheiro, a norma é específica:

• o sistema de manutenção deve prever os recursos financeiros dos serviços futuros;
• a previsão deve incluir reserva para manutenção corretiva (o imprevisto é previsto);
• deve haver margem para erro de estimativa; e
• as deliberações sobre realizar ou não cada intervenção devem constar em ata, com a relação custo x benefício explícita.

Traduzindo: fundo de reserva genérico não é previsão orçamentária de manutenção. A norma pede orçamento por atividade, aprovado em assembleia e comparado depois com o realizado.

7. Indicadores gerenciais

A norma recomenda que a gestão acompanhe indicadores de eficiência: relação entre custo/tempo estimados e realizados, taxa de retrabalho das intervenções, custo x benefício ao longo do tempo e preservação do valor da edificação. Para condomínios, dois já dizem muito: % do plano executado no prazo e proporção preventiva x corretiva no gasto anual.

8. Incumbências: quem responde pelo quê

A Seção 8 distribui as responsabilidades sem ambiguidade:

• Proprietário, síndico ou empresa terceirizada de gestão: devem atender à norma, às normas técnicas aplicáveis e ao manual da edificação;
• Proprietário/condomínio: deve fazer cumprir e prover os recursos para o programa de manutenção das áreas comuns;
• Construtor/incorporador: deve entregar o manual de uso, operação e manutenção conforme a NBR 14037;
• Condôminos: respondem individualmente pela manutenção de suas unidades e solidariamente pelo conjunto da edificação;
• Empresa ou profissional contratado para a gestão (quando o síndico delega): responde por assessorar decisões, manter documentos atualizados, implementar as inspeções do programa, elaborar previsões orçamentárias e supervisionar os serviços.

Repare no que a delegação não faz: contratar administradora ou empresa de manutenção não transfere a responsabilidade legal do síndico pela conservação (art. 1.348 do Código Civil) — apenas soma um corresponsável técnico. Detalhamos os cenários em responsabilidade do síndico pela manutenção.

Como implantar a NBR 5674 em um condomínio existente: passo a passo

A norma exige que edificações existentes se adequem, mas não diz por onde começar. Este é o roteiro que funciona na prática:

1. Reúna a documentação que existe. Manual da construtora (se houver), plantas, laudos antigos, contratos vigentes, último AVCB, atas que trataram de obras. O que não existir vira lacuna declarada — e isso é melhor do que lacuna desconhecida.
2. Inventarie os sistemas da edificação. Percorra o prédio e liste tudo o que exige manutenção: elevadores, bombas, gerador, SPDA, extintores e hidrantes, reservatórios, portões, pressurização de escada, iluminação de emergência, fachada, cobertura, impermeabilizações, playground, academia, piscina. Um checklist de manutenção predial acelera esta etapa.
3. Defina periodicidade, responsável e evidência para cada item. Use o manual da edificação, o Anexo A da norma e as normas específicas de cada sistema. Para cada atividade, defina quem executa (equipe local, empresa capacitada ou especializada) e qual documento comprova a execução.
4. Monte o planejamento anual com orçamento. Distribua as atividades no calendário, estime custos, inclua a reserva para corretivas e leve para aprovação em assembleia, com registro em ata, como a norma pede.
5. Estabeleça o fluxo de documentação. Defina, por escrito, como propostas, contratos, ordens de serviço, laudos e ARTs serão coletados e arquivados, e onde. Aprove esse fluxo em assembleia.
6. Execute e registre cada atividade. Data, prestador, custo, fotos, laudo. Sem exceção: a atividade só "existe" quando o registro existe.
7. Revise o programa anualmente. Compare previsto x realizado (físico e financeiro), incorpore as não conformidades encontradas nas inspeções e ajuste periodicidades conforme o envelhecimento do prédio.

Para um condomínio de porte médio, as etapas 1 a 5 costumam ser vencidas em poucas semanas. O desafio real não é montar o plano: é sustentar a execução e o registro mês após mês, síndico após síndico. É aí que planilha e grupo de WhatsApp falham.

O que acontece se o condomínio não cumprir

As consequências de ignorar a NBR 5674 aparecem em quatro frentes:

• Responsabilização civil e criminal do síndico. Em acidentes com origem em manutenção negligenciada — queda de elevador, desprendimento de fachada, choque por SPDA comprometido, incêndio com extintores vencidos — o síndico pode responder civilmente pelos danos e, conforme o caso, criminalmente (lesão corporal ou homicídio culposo). O programa de manutenção e seus registros estão entre os primeiros documentos que a perícia pede.
• Perda das garantias da construtora. Em prédios novos, a NBR 5674:2024 e a NBR 17170 amarram a garantia à execução correta do programa de manutenção. Sem plano executado e documentado, a construtora tem argumento técnico para negar reparos dentro do prazo de garantia.
• Problemas com seguro. Sinistros com nexo em falta de manutenção dão à seguradora fundamento para questionar ou negar cobertura, dependendo das condições da apólice.
• Reprovação em inspeções e laudos. Inspeções prediais (NBR 16747) e vistorias municipais avaliam a existência e a execução do programa de manutenção. A ausência dele compromete o laudo, o AVCB e, em cidades com legislação de inspeção, pode gerar autuação.

Há ainda o custo silencioso: a manutenção corretiva de emergência custa múltiplos da preventiva programada, e a degradação sem controle deprecia o patrimônio de todos os condôminos — exatamente o que a norma existe para evitar.

Como o Easy Alert operacionaliza a NBR 5674

Sejamos honestos sobre o que um software resolve e o que não resolve: nenhuma plataforma executa a manutenção por você, e a responsabilidade legal continua sendo do síndico. O que um sistema resolve é a parte em que planilhas e memória falham — a gestão exigida pela norma. É isso que o Easy Alert faz:

• Programa de manutenção estruturado conforme a NBR 5674: cada sistema da edificação entra no plano com atividade, periodicidade, responsável e forma de comprovação, a estrutura mínima que a norma exige;
• Alertas antes de cada vencimento, por e-mail e WhatsApp, para o síndico e para os responsáveis pela execução;
• Registro com evidência: cada manutenção concluída guarda data, prestador, custo, fotos e anexos (laudos, ARTs, notas), formando o histórico técnico da edificação;
• Relatórios para assembleia e transferência de gestão: o previsto x realizado sai pronto para prestação de contas. Na troca de síndico, o histórico completo é entregue ao sucessor com um acesso, como a norma determina.

É o modelo que hoje roda em 1.400+ condomínios ativos, em 23 estados e 138 cidades, com mais de 300 mil manutenções gerenciadas e 2.500+ edificações já atendidas desde o início da operação (dados de julho de 2026).

O resumo de quem usa é o do síndico profissional Marcelo Bavaresco: "Essa plataforma é excelente, faz lembrar a gente de fazer as manutenções preventivas […] traz uma transparência com os moradores quanto ao acompanhamento das manutenções."

Perguntas frequentes sobre a NBR 5674

Qual é a versão vigente da NBR 5674? A NBR 5674:2024, terceira edição, publicada em 23 de janeiro de 2024. Ela equivale ao conjunto da NBR 5674:2012 com a Emenda 1 e cancelou e substituiu a edição de 2012. Conteúdos que citam a versão 2012 como atual estão desatualizados.

A NBR 5674 é obrigatória por lei? Normas ABNT são tecnicamente voluntárias, mas a NBR 5674 se torna exigível quando citada em leis municipais de inspeção predial, contratos, apólices e decisões judiciais — o que ocorre com frequência. Em perícias, ela é o parâmetro técnico usado para avaliar se o síndico cumpriu o dever de conservação do art. 1.348 do Código Civil.

O que mudou na NBR 5674:2024 em relação à de 2012? As principais mudanças: vínculo explícito das garantias da construtora à execução do programa de manutenção (alinhamento com a NBR 17170:2022), exigência de fluxo de documentação escrito e aprovado em ata, referências normativas atualizadas (NBR 17170, NBR 15575, NBR 14037) e anexos com modelos de programa, registros e checklists.

Qual a diferença entre NBR 5674 e NBR 16747? A NBR 5674 trata da gestão contínua da manutenção (programa, execução, registros). A NBR 16747 trata da inspeção predial: a avaliação periódica do estado da edificação por profissional habilitado, com emissão de laudo. Uma não substitui a outra — a inspeção predial verifica, entre outras coisas, se o programa de manutenção da NBR 5674 existe e vem sendo cumprido.

Prédio novo precisa de programa de manutenção? Precisa, com motivo extra: a NBR 5674:2024 vincula as garantias da construtora à execução correta do programa. Deixar de fazer (ou de registrar) as manutenções do manual é uma das principais causas de perda de garantia no pós-obra.

Quem elabora o programa de manutenção? O ponto de partida é o manual de uso, operação e manutenção (NBR 14037) entregue pela construtora. Na ausência dele, comum em prédios mais antigos, um engenheiro, uma empresa de gestão ou uma plataforma especializada estrutura o programa a partir do inventário dos sistemas existentes.

Condomínio antigo, sem manual da construtora, também precisa se adequar? Sim. O escopo da norma determina que edificações existentes antes da sua vigência devem adequar ou criar seus programas de manutenção. A ausência do manual não dispensa o programa — apenas muda o ponto de partida para o inventário dos sistemas.

Planilha atende à NBR 5674? Uma planilha bem mantida pode conter o programa, mas dificilmente sustenta o resto: ela não avisa vencimentos, não guarda fotos e laudos vinculados a cada execução, não gera o previsto x realizado para assembleia e não sobrevive bem à troca de síndico. Os pontos em que os condomínios reprovam em perícia são justamente execução no prazo e evidência recuperável.

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